Ce se schimbă la impozitul pe venituri din chirii în 2025

Reguli diferite în funcție de chiriaș – persoană fizică sau juridică; Cota forfetară rămâne 20%, iar impozitul 10%; La ce plafoane de venit se plătesc asigurările de sănătate; Cum se impozitează veniturile din închirierea camerelor în scop turistic;

Ocupați cu alegerile, facerea și desfacerea guvernelor, guvernanții n-au mai umblat anul ăsta la impozitul pe veniturile din chirii, așa cum s-a întâmplat deja de prea multe ori în ultimul cincinal. Prin urmare, în mare, impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor (așa se cheamă chiriile în Codul fiscal) rămâne și în 2025 ca și în 2024, adică 10%, cu mici modificări pe ici pe colo, pe care le detaliem mai jos.

Rămân neschimbate în 2025 și pragurile de la care se plătesc asigurările de sănătate (adică 6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie) dar va trebui să fiți atenți la ce valoare se mai află salariul minim brut, care crește, ca Făt Frumos, și de două ori într-un an.

Concret, iată ce trebuie să știți și să faceți dacă obțineți venituri din chirii în 2025

1. Impozitul de 10% rămâne neschimbat, la fel și cota forfetară de 20%.
2. Plafonul anual de la care se plătesc și asigurări de sănătate la venituri din chirii rămâne de 6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie.
3.    .   Cine și cum plătește impozitul pe venit.
4. Ce reguli se aplică pentru apartamentele închiriate în scop turistic.
5. Cine și cum depune declarația unică la ANAF.

1. Impozitul pe venituri din chirii: 10% calculat la 80% din venit

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor cuprinde venituri în bani şi/sau în natură, din:

- închirieri şi subînchirieri de bunuri mobile şi imobile;

- arendarea bunurilor agricole;

- închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală (de exemplu pe platforme gen Airbnb sau Booking).

Impozitul pe veniturile obținute din chiriile pe termen lung (altele decât închirierea în scop turistic) se calculează în general prin aplicarea unei cote de 10% pe venitul obținut din acele chirii, dar nu înainte de a scădea o cotă forfetară de 20% din ele. Concret, impozitul se aplică deci numai la 80% din venitul brut.

Atenție! Venitul brut reprezintă venitul obținut din închirierea bunului plus cheltuielile care cad în sarcina proprietarului, dacă sunt efectuate de chiriaș (adică dacă s-a spart o țeavă și reparația a plătit-o chiriașul, acea sumă se adună în contul venitului din chirie, care va trebui impozitată). Cu condiția ca în termen de 30 de zile de la finalizarea investițiilor, chiriașul să comunice proprietarului, iar acesta la rândul lui să declare suma la ANAF.

Dacă chiria reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pieței valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.

Dacă încasați chiria în valută, dar în contractual înregistrat la ANAF este trecută în lei, veți calcula și plăti impozitul în lei.

Exemplu de calcul pentru venitul obținut în 2025:

(pentru exemplificare folosim un curs Euro de 5 Lei și salariul minim brut de 4.050 de Lei, valabil la 1 ianuarie 2025):

• Venit brut din chirii încasat în 2025: 1.000 Euro/lună x 12 luni = 12.000 Euro (60.000 Lei)
• Din care scădem cota forfetară (20%): 12.000 Euro – 2.400 Euro = 9.600 Euro (48.000 Lei)
• La suma rămasă calculăm și scădem impozitul pe venitul din chirii plătit anual la ANAF (10%): 9.600 Euro - 960 Euro (4.800 Lei) = 8.640 Euro (43.200 Lei)
• Scădem și contribuția CASS (10% = 4.860 Lei)
• Venitul net rămâne: 60.000 Lei – 4.800 Lei (impozit) – 4.860 Lei (CASS) = 50.340 Lei

Atenție, acest mod de calcul este valabil doar pentru veniturile obținute în 2025, pentru cele obținute în 2024 și raportate/plătite până la 25 mai 2025 impozitarea se face luând în calcul salariul minim brut din anul 2024. Vedeți aici cum se calculează impozitul pentru veniturile din 2024

2. Atenție la valoarea salariului minim brut pe țară, în funcție de care se plătesc asigurările de sănătate

De exemplu anul 2025 debutează cu un salariu minim brut pe țară de 4.050 de lei, ce va fi avut în vedere abia în 2026, la raportarea veniturilor obținute în 2025. În acest an, însă, până la 25 mai 2025, când vă veți depune declarația unică de venit pentru veniturile din 2024, trebuie să aveți în vedere că în 2024 am avut mai multe valori ale salariului minim brut pe țară, de exemplu a fost 3.300 de lei în prima parte și apoi 3.700 de lei până la finele lui 2024.

Asigurările de sănătate, plătite pentru veniturile din chirii sunt tot în cuantum de 10%, ca și impozitul, dar nu din venit, ci din plafonul în care se încadrează acel venit. Plafoanele au rămas 6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie. 

Exemplu de calcul asigurări de sănătate (CASS):

Dacă venitul anual obținut din chirii nu depășește plafonul de 6 salarii minime brute pe țară, atunci proprietarul nu plătește asigurări de sănătate pentru acele venituri.

Dacă venitul obținut din chirii este cuprins între 6 si 12 salarii minime pe economie, proprietarul plătește CASS la plafonul de 6 salarii minime, adica 10% X 4.050 lei X 6 luni = 2.430 lei.

Dacă venitul obținut din chirii este cuprins între 12 și 24 de salarii minime, proprietarul plătește CASS la plafonul de 12 salarii minime, adică 10% X 4.050 lei X 12 luni = 4.860 lei.

Dacă venitul obținut din chirii depășește 24 de salarii minime, proprietarul plătește CASS la plafonul de 24 de salarii minime, adică 10% X 4.050 lei X 24 luni = 9.720 lei.

Așadar, dacă venitul este mai mic de 6 salarii minime brute NU se plătește CASS. De asemenea, pentru veniturile obținute din derularea unui număr maxim de cinci contracte de închiriere NU se datorează și contribuția de asigurări sociale (CAS), adică pensia.

O situație specială vor avea cei care au și alte venituri pe lângă cele din chirii și vor trebui să plătească CASS și pentru acele venituri și pentru cele din chirii. De exemplu persoanele cu venituri din activități independente (PFA, PFI, societăți civile, întreprinderi individuale, întreprinderi familiale) vor plăti de două ori asigurări de sănătate, ca și când ar fi mai asigurați decât alții. În realitate când vor vrea să-și facă niște analize vor afla, ca de obicei, că s-a terminat plafonul...

3. Cine și cum plătește impozitul pe venit în 2025

Proprietarul este obligat să achite impozitul pe venit, și o poate face anual, până la data de 25 mai a anului următor obținerii venitului, prin completarea declarației unice privint venitul total.

Când se depune declarația unică la ANAF

Începând din 2025 ANAF a decis să renunțe la declarația unică estimativă, depusă odată cu înregistrarea contractului de închiriere – pe care probabil oricum n-o depuneau mulți - așa că acum rămâne ca toți proprietarii, indiferent dacă încasează chirii în lei, valută, în regim hotelier sau pe termen lung, să depună Declarația Unică până la data de 25 mai a anului următor obținerii venitului.

Excepție fac doar acei proprietari persoane fizice ai căror chiriași sunt persoane juridice (firmă, ONG sau altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă), iar în acest caz chiriașii sunt obligați să rețină impozitul lunar din chirie și să-l vireze la stat.

Concret, conform articolului 84 indice 1 din Codul fiscal modificat, chiriașul persoană juridică va calcula impozitul de 10% din venitul proprietarului, rămas după scăderea cotei forfetare de 20%, și va vira lunar acest impozit la bugetul de stat, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reținut, iar proprietarului îi va achita doar chiria minus acest impozit.

În sarcina proprietarului va rămâne totuși completarea declarației unice de venit, anual până la data de 25 mai a anului următor obținerii veniturilor, și plata asigurărilor de sănătate, calculate la valoarea venitului anual.

4. Ce reguli se aplică pentru apartamentele închiriate în scop turistic (Airbnb, Booking)

Cota de impozit în cazul închirierii a mai puțin de 5 camere/case în regim turistic este tot de 10% dar nu din venitul real, ci din normal de  venit publicată an de an de ANAF. Aceste norme diferă în general de la o zonă la alta, în funcție de localități turistice sau nu, de zone rurale sau urbane etc.

Iată care sunt normele de venit pentru închirierea camerelor în scop turistic stabilite de ANAF pentru 2025:

Atenție: în acest sistem, o cameră nu poate fi închiriată pentru mai mult de 30 de zile o dată, în regim turistic. Tot ce depășește 30 de zile, conform legislației românești, se încadrează la închiriere pe termen lung și se impozitează ca atare.

În cazul în care proprietarii care închiriază în scop turistic încasează banii cash sau cu card au obligația să aibă și casă de marcat.

În situația în care proprietarul are mai mult de 5 camere/case pe care le închiriază în scop turistic, impozitul anual se calculează în acest caz, pe baza declaraţiei unice, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual determinat în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, și se plătește integral până la data de 25 mai a anului fiscal următor celui de realizare a venitului.

5. Contractele de închiriere se declară la ANAF obligatoriu, în 30 de zile de la data încheierii

Descarcă modelul de formular ANAF pentru declararea contractelor de închiriere.

Declararea la ANAF are și o parte utilă. Contractele de cedare a folosinței bunurilor înregistrate la Fisc devin titluri executorii. Adică în principiu puteți să evacuați chiriașul neplatnic mai ușor decât dacă ați închiriat la negru.

Acte necesare pentru înregistrarea la ANAF:

• Cererea de înregistrare a contractelor de închiriere, însoţită de o copie a contractului, se depune la registratura ANAF sau online, se încarcă în Spațiul Virtual Privat (SPV) unde deja cam toată lumea are un cont.

Agenția ANAF competentă este, după caz:

a) cea pe raza căreia proprietarul este înregistrat ca plătitor de impozite și taxe;

b) cea pe raza căreia proprietarul are domiciliul fiscal;

c) cea pe raza căreia se află casa închiriată - în cazul persoanelor fizice nerezidente în România.

Înregistrarea nu ar trebui să dureze mai mult de 5 zile de la data depunerii cererii.