Casa care se închiriază singură nu exis…
Sfaturi utile de la trei specialiști în property management și homestaging: de la curățenie și fotografii bune, la contracte solide și verificări periodice; Cum faci ca să închiriezi repede, bine și fără bătăi de cap
Închirierea unei locuințe nu se rezumă la a găsi un chiriaș și a semna un contract cu el. De la pregătirea propriu-zisă a apartamentului, până la selecția chiriașului și supravegherea lui pe termen lung, fiecare etapă poate influența atât cât de repede se închiriază proprietatea, cât și cât de bine este ea întreținută în timp. E muncă multă, dar cum zice americanul, nu există prânz gratis…
Am adunat aici recomandările a trei profesioniști care lucrează zilnic cu proprietari și chiriași, ajutându-i fie să-și pregătească mai bine locuințele pentru închiriere și chiar vânzare, fie luându-le de pe umeri povara asta, și administrându-le casele, contra unui comision lunar.
Cristina Marin este specialistă în home staging, la Staging Atelier®, cu 12 ani experiență în imobiliare; Alina Goleanu este property manager la The Estate, o firmă care de peste 15 ani e în piața românească și se ocupă în prezent de administrarea a 140 de case și apartamente; iar Cornel Șoaită este acționar la Aristo Property Management, firmă care face property management pentru aproximativ 70 de proprietăți ale unora dintre românii plecați din țară, dar care vor să-și știe casele în siguranță.
Din sfaturile celor trei am structurat ghidul de mai jos. Citiți-l neapărat înainte de a pune un anunț de vânzare sau închiriere de locuință. Sigur veți găsi ceva util.
Înainte de orice, verifică funcționalitatea locuinței
Ferestre și uși care se închid corect, robinete funcționale, mașină de spălat, cuptor și plită în stare bună, centrala termică cu verificările la zi, toate acestea trebuie verificate înainte de vizionări, nu descoperite după ce chiriașul s-a mutat deja. O reparație rezolvată din timp evită tensiuni ulterioare și impresia unei locuințe neîngrijite.
„Este mult mai bine să descoperi și să rezolvi aceste probleme înainte de închiriere decât să le descoperi după mutarea noului chiriaș.” spune Cristina Marin.
Curățenia, primul filtru care selectează chiriașii buni
Standardul de curățenie al unei locuințe la vizionare spune multe despre cum va fi ea întreținută pe termen lung. Un chiriaș care acceptă o locuință murdară sau cu urme de mucegai este, de regulă, și un chiriaș care nu va avea grijă de ea ulterior. În plus, un potențial chiriaș nemulțumit de curățenie rareori spune asta direct. Pur și simplu nu va mai reveni cu un răspuns, iar proprietarul nu va afla niciodată motivul real al refuzului.
„Un chiriaș atent la curățenie este, de regulă, și un chiriaș care va păstra casa curată pe perioada închirierii. În schimb, un chiriaș care acceptă, de exemplu, mucegaiul din baie este foarte posibil să nu aibă nici pe viitor standardul de întreținere pe care ți-l dorești.” explică Cristina Marin, de la Staging Atelier®.
Mobilează simplu și funcțional, gândindu-te din perspectiva chiriașului
Ambii specialiști în administrare de proprietăți insistă pe simplitate atunci când vorbesc despre amenajarea unei case: o bucătărie completă și utilată, spații de depozitare suficiente și evitarea elementelor prea sofisticate sau greu de folosit. Un aragaz cu prea multe funcții sau o baie supraîncărcată cu accesorii pot fi mai degrabă un impediment decât un avantaj.
„Atunci când amenajează pentru închiriere, proprietarul să se gândească din papucii chiriașului, să fie cât mai funcțional, nu cu brizbrizuri, nu luminițe multe, ci variante simple, ușor de înțeles, nu aragaz prea complex sau baie cu tot felul de chestii. Simplu și funcțional.” spune Cornel Șoaită, de la Aristo Property Management.
Nu exclude automat chiriașii care au animale de companie
Peste jumătate dintre români au cel puțin un animal de companie, iar refuzarea automată a acestor chiriași restrânge semnificativ piața. Soluția nu este excluderea, ci informarea: ce animal are chiriașul, ce vârstă, dacă vor exista probleme de zgomot, care i-ar putea afecta pe vecini. Proprietarul se poate proteja suplimentar în acest caz, cerând o garanție dublă sau adaptând mobilarea casei: fără canapea, covoare sau perdele, în cazul unei pisici etc.
„Ideea nu este să refuzi automat chiriașii cu animale de companie, ci să știi ce întrebări să pui și ce măsuri poți lua pentru a-ți proteja investiția.” sfătuiește Cristina Marin, Staging Atelier®.
Fă-ți temele înainte de a alege chiriașul
Pentru că legislația din România nu permite proprietarilor acces la situația financiară a potențialilor chiriași, verificarea trebuie făcută prin alte mijloace: discuții directe, rețele sociale, referințe de la foștii proprietari. Este util ca, înainte de a scoate locuința pe piață, proprietarul să își definească profilul chiriașului ideal și să selecteze în funcție de acest reper.
„Proprietarul trebuie să-și facă, înainte de a scoate locuința în piață, o idee despre care ar fi portretul chiriașului ideal pentru ei și să facă o selecție în acord cu acest portret.” spune Alina Goleanu, The Estate.
Discuția cu potențialul chiriaș - despre locul de muncă, vechimea acolo, tipul de contract, cine va locui efectiv în apartament - este utilă, dar nu trebuie transformată într-un interogatoriu. Cristina Marin recomandă transparența și diplomația: „Cere-i acordul viitorului chiriaș, înainte de discuție, și explică-i de ce îi pui aceste întrebări.”
Nu renunța la control după semnarea contractului, verifică periodic locuința
Toți cei trei specialiști sunt de părere că supravegherea nu se oprește odată ce chiriașul s-a mutat, dimpotrivă. Vizitele periodice, anunțate din timp, descurajează neglijența și transmit chiriașului că proprietarul este implicat.
„Ochiul stăpânului îngrașă vita, cum se spune la noi la români. Proprietarul trebuie să verifice proprietatea periodic, asta spune mult chiriașilor, sunt mai atenți. Un proprietar care e delăsător riscă să aibă surprize.” zice Cornel Șoaită, Aristo Property Management.
„Este recomandat ca proprietarii să facă vizite anunțate de cel puțin două ori pe an pentru a se asigura că imobilul este întreținut corespunzător, acțiune ce trebuie reglementată clar în contractul de închiriere, pentru a evita orice neînțelegere sau nemulțumire ulterioară” adaugă și Alina Goleanu, The Estate.
Cristina Marin recomandă și o clauză contractuală pentru astfel de verificări: „Este util să ai prevăzută în contract posibilitatea de a verifica periodic apartamentul, cu notificarea în scris a chiriașului cu 24 sau 48 de ore înainte.”
Fii la fel de atent la partea financiară, nu doar la starea locuinței
Mulți proprietari verifică rareori dacă banii au intrat efectiv în cont sau dacă există restanțe la utilități. Alina Goleanu recomandă o verificare lunară, nu una făcută la câteva luni distanță, pentru că un chiriaș rău platnic la chirie este, de regulă, rău platnic și la utilități.
„Proprietarul ar trebui să verifice în fiecare lună dacă i-au intrat banii în cont sau dacă sunt solduri la utilități, nu să lase să treacă și câteva luni. Ați fi surprinsă câți clienți nu-și verifică contul în care încasează chiria decât abia la câteva luni.” povestește Alina Goleanu, The Estate.
Un contract bine pus la punct te poate salva de pierderi serioase
Cei trei spun că legislația din România protejează, în general, mai mult chiriașul decât proprietarul, iar evacuarea unui chiriaș rău platnic poate dura mult pentru că aproape întotdeauna trebuie să treacă printr-o instanță. În aceste cazuri, un contract redactat corect, de preferință cu ajutorul unui avocat, poate face diferența între o problemă rezolvată rapid și o pierdere financiară semnificativă.
„Am avut un caz cu o chiriașă care a fost foarte serioasă și corectă timp de mai bine de doi ani, apoi brusc a refuzat să mai plătească sau să elibereze imobilul. Am acționat-o în instanță pentru a o putea evacua, pentru că legile din România protejează mai degrabă chiriașii, în detrimentul proprietarilor. La noi s-a rezolvat relativ ușor datorită faptului că aveam un contract foarte bine pus la punct de către avocați. Altfel, ar fi existat riscul să pierdem procesul, ceea ce ar fi însemnat o pierdere de peste 9.000 de euro.” povestește Alina Goleanu, The Estate.
Cornel Șoaită atrage atenția și asupra unui profil aparte de chiriaș, cel care știe exact cum să exploateze lentoarea sistemului juridic:
„Există acei chiriași de profesie, care culmea sunt oameni cu multă școală, știu că pot sta bine-mersi un an-doi fără să plătească, pentru că durează mult până se obține o evacuare prin justiție. Și, de regulă, nu au nimic pe numele lor și nu ai ce le lua, chiar și în cazul în care instanța stabilește niște daune. De regulă proprietarul zice mersi că a obținut evacuarea și aia e.” spune Cornel Șoaită, Aristo Property Management.
Astfel de situații rămân totuși excepția, nu regula. Alina Goleanu estimează că procentul cazurilor problematice în rândul chiriașilor români este de aproximativ 1-2%: „Avem și chiriași care locuiesc în apartamentele de care ne ocupăm de 8 - 11 ani, avem o colaborare foarte bună cu ei. Persoane corecte care își respectă obligațiile asumate în contractele de închiriere. În activitatea de peste 15 ani am reușit să selectăm chiriașii potriviți în proporție de 98%. Suntem transparenți și admitem că pot apărea și excepții, cazuri izolate care nu urmează regula, un aspect pe care este ideal să îl conștientizăm împreună cu fiecare client încă de la început.”, admite Goleanu.
Mobilat sau nemobilat? Depinde de piața pe care țintești
Marea majoritate a chiriașilor caută o locuință complet mobilată și utilată, în care să se poată muta fără investiții suplimentare. Excepția o reprezintă un segment mai restrâns, mai ales din zona premium, care preferă să vină cu mobilierul propriu.
„Din experiența noastră, aproximativ 10–15% dintre chiriași, în special în zona premium, au mobilier propriu. În aceste cazuri, poate fi utilă o anumită flexibilitate.” crede Cristina Marin, Staging Atelier®.
Pentru a accesa o piață cât mai largă, o locuință complet mobilată rămâne totuși alegerea sigură.
Câteva accente de decor fac diferența în ochii chiriașului
După ce aspectele funcționale sunt rezolvate, câteva obiecte simple de decor pot transforma percepția asupra locuinței, la vizionare, fără să o supraîncarce: un bol cu fructe în bucătărie, un covor mare în living, lenjerie și perne decorative pe pat, două veioze aprinse pe noptiere.
„Scopul este să ajuți viitorul chiriaș să vadă un spațiu atractiv, pregătit pentru a fi locuit.” explică Cristina Marin, Staging Atelier®.
Fotografiile bune vând locuința încă din anunț
O locuință pregătită are nevoie de fotografii pe măsură. Fiecare cameră trebuie fotografiată din mai multe unghiuri, cu 2–3 imagini reprezentative per încăpere, evitând detaliile mărunte. Formatul recomandat pentru portalurile imobiliare este 4:3, iar pentru rețele sociale este 9:16, cu telefonul ținut drept, pentru a evita deformarea spațiului.
„O locuință bine pregătită, completată prin câteva elemente de styling și prezentată prin fotografii bune, va atrage mai ușor atenția încă din anunț.” completează Cristina Marin, Staging Atelier®.
Cât poate crește, în practică, valoarea unei locuințe pregătite corect
Pregătirea unei locuințe nu garantează neapărat o chirie peste nivelul pieței, dar susține mai bine prețul corect și reduce timpul în care proprietatea rămâne liberă. O locuință nepregătită poate sta pe piață luni întregi și poate atrage chiriași nepotriviți; în timp ce una bine pregătită și poziționată corect ca preț se închiriază, de obicei, în câteva zile sau cel mult o lună.
Un exemplu concret vine chiar din portofoliul Cristinei Marin: un apartament din zona Moșilor, închiriat ani de zile cu 225 de euro pe lună, a fost renovat și amenajat cu un buget controlat de 6.000 de euro (cu mobilier IKEA din gama de produse recirculate, bucătărie modulară KNOXHULT, electrocasnice resigilate, dar funcționale, și manoperă la costuri rezonabile).
„După aproximativ o lună de renovare și amenajare, apartamentul a fost relansat în piață și închiriat într-o săptămână cu 500 de euro pe lună, față de 225 anterior. Este un exemplu despre cum o investiție făcută strategic și cu atenție la buget poate schimba atât valoarea de închiriere, cât și atractivitatea unei locuințe în piață.” conchide Cristina Marin, Staging Atelier®.
Ce este property management-ul și cui se adresează
Dacă citind toate astea vi se pare că e prea mare bătaia de cap pentru o simplă garsonieră pe care ați moștenit-o de la ăi bătrâni, există și pe piața românească acest serviciu de property management, mult mai răspândit în societățile capitaliste avansate.
Contra unei sume care variază, de la 40 de euro/ un apartament sau 70 de euro/ o vilă - după cum explică Cornel Șoaită prețurile firmei sale - la 10% din chiria lunară, dar nu mai puțin de 60 de euro/lună – prețurile practicate de The Estate – puteți angaja o firmă de property management ca să facă toate lucrurile astea și ceva în plus în locul vostru.
De exemplu, The Estate descrie acest serviciu prin prisma liniștii pe care o oferă proprietarului: o echipă tehnică intervine rapid la orice solicitare neprevăzută, face verificări periodice pentru prevenirea problemelor și menține locuința în condiții bune. Firma preia, în numele proprietarului, relația cu administrația locală și cu furnizorii de utilități, inclusiv plata impozitelor aferente proprietății (ca serviciu opțional și suplimentar față de suma lunară de bază), iar prin comunicarea constantă cu chiriașii reușește să prelungească semnificativ durata medie de închiriere a unei proprietăți, chiar spre 34 de luni, adică de trei ori peste media pieței.
Aristo Property Management structurează serviciul pentru proprietăți individuale pe module separate, pe care proprietarul le poate combina în funcție de nevoi: Administrare curentă (gestionarea de zi cu zi a imobilului), Găsire de chiriași buni (realizată în parteneriat cu RE/MAX Freedom Group), Relația cu ANAF (declarații fiscale și obligații către Fisc), Solicitări excepționale (situații atipice sau neprevăzute, preluate de managerul alocat proprietății) și Curățenie pentru închiriere (pregătirea fizică a locuinței, cu efect direct atât asupra chiriei obținute, cât și asupra timpului de neocupare). Firma administrează atât garsoniere, apartamente și case/vile, cât și ansambluri rezidențiale, portofolii de imobile sau spații comerciale.
Property management-ul se adresează, în principiu, proprietarilor care își doresc venituri din chirie fără să aloce timp și energie administrării propriu-zise, proprietari care locuiesc în altă localitate sau altă țară decât imobilul, persoane cu mai multe proprietăți închiriate simultan, investitori care tratează imobilul ca pe un business ce trebuie gestionat profesionist, dar și proprietari la prima închiriere, care preferă să lase partea tehnică, juridică și fiscală pe mâna unor specialiști.
La ce e bun home staging-ul
Home staging-ul nu trebuie confundat cu designul interior. În timp ce designul interior reflectă gusturile personale ale unui locatar și poate presupune investiții costisitoare, home staging-ul urmărește crearea unui spațiu neutru, luminos și primitor, care să placă unui public cât mai larg de potențiali cumpărători sau chiriași, și în care aceștia să se poată imagina locuind.
Efectele acestui proces se văd pe mai multe planuri: crește numărul de vizionări, pentru că impactul vizual al unei locuințe bine prezentate (susținut și de fotografie profesională) atrage mai mulți potențiali cumpărători sau chiriași; crește valoarea percepută a locuinței, un spațiu curat, ordonat și cu micile reparații făcute sugerând calitate și justificând un preț mai bun; scad obiecțiile legate de eventuale investiții ulterioare în renovări, pentru că defectele mici sunt deja corectate; și se reduce timpul necesar pentru vânzare sau închiriere.
La nivel de cifre, după cum spune Cristina Marin, proprietățile pregătite prin home staging se vând, în medie, de trei ori mai repede, iar aproximativ trei sferturi dintre vânzători obțin un preț cu 5–15% peste cel din anunțul inițial. Aceleași principii se aplică și în cazul închirierii: o locuință pregătită vizual se închiriază mai repede și, adesea, la o chirie mai mare decât aceeași locuință nepregătită.
Întrebări frecvente
Cum pregătesc apartamentul înainte să-l dau în chirie?
Începe cu verificarea a tot ce trebuie să funcționeze: ferestre și uși, robinete, electrocasnice, centrala cu reviziile la zi. Urmează o curățenie temeinică, fără urme de mucegai, și o mobilare simplă și practică, cu bucătăria complet utilată și spațiu suficient de depozitare. Câteva obiecte de decor și fotografii bune din fiecare cameră completează pregătirea înainte de publicarea anunțului.
E mai bine să închiriez locuința mobilată sau nemobilată?
Cei mai mulți chiriași caută o locuință complet mobilată și utilată, în care se pot muta fără cheltuieli suplimentare, așa că varianta mobilată îți deschide cea mai mare parte a pieței. Un segment mai mic, mai ales în zona premium, preferă să vină cu mobila proprie; pentru acești chiriași merită să fii flexibil.
Cum găsesc un chiriaș de încredere pentru locuința mea?
Stabilește dinainte profilul chiriașului pe care îl vrei și selectează în funcție de el. Pentru că proprietarul nu are acces la situația financiară a candidaților, verificarea se face prin discuție directă (locul de muncă, tipul contractului, cine va locui efectiv), prin referințe de la foștii proprietari și prin profilurile publice. Explică-i de ce pui întrebările, ca discuția să nu pară un interogatoriu.
Ce trebuie să conțină un contract de închiriere ca să fiu protejat ca proprietar?
Pe lângă chirie, garanție și durată, contractul trebuie să stabilească clar cine plătește utilitățile, cum se întreține locuința și dreptul proprietarului de a o verifica periodic, cu notificarea scrisă a chiriașului. Evacuarea unui chiriaș rău platnic trece, de regulă, prin instanță și poate dura mult, de aceea e recomandat ca un avocat să redacteze sau să verifice contractul.
Cât de des pot verifica apartamentul după ce l-am închiriat?
Specialiștii recomandă vizite anunțate de cel puțin două ori pe an, prevăzute în contract, cu o notificare de 24–48 de ore înainte. Lunar merită verificat și dacă a intrat chiria în cont și dacă există restanțe la utilități: un chiriaș care întârzie cu chiria întârzie, de obicei, și cu facturile.
Cum fac fotografii bune pentru un anunț de închiriere?
Fotografiază locuința abia după ce e curată, ordonată și bine luminată. Ia fiecare cameră din mai multe unghiuri și păstrează 2–3 imagini reprezentative per încăpere, fără detalii mărunte. Pentru site-urile de anunțuri imobiliare folosește formatul 4:3, iar pentru rețelele sociale 9:16, cu telefonul ținut drept, ca să nu deformezi spațiul.
Ce este home staging-ul și ajută la o închiriere mai rapidă?
Home staging-ul înseamnă amenajarea unei locuințe ca spațiu neutru, luminos și primitor, pe gustul unui public cât mai larg, nu după preferințele proprietarului, ca în designul interior. Micile reparații, curățenia, câteva elemente de decor și fotografiile bune aduc mai multe vizionări, susțin prețul cerut și scurtează perioada în care locuința stă liberă.
Cât costă administrarea unei locuințe închiriate prin property management?
Firmele de property management lucrează fie cu un abonament lunar fix, de câteva zeci de euro pentru un apartament și ceva mai mult pentru o casă, fie cu un procent din chirie, de regulă în jur de 10%, cu un minim lunar. În schimb, preiau relația cu chiriașul, intervențiile tehnice, verificările periodice și, opțional, plata utilităților, a taxelor sau declarațiile fiscale.
Patru condiții esențiale pentru a mai beneficia de TVA 9% la unele apartamente; Cu cât se scumpesc apartamentele...
Când poate fi evacuat chiriașul și prin ce proceduri? Ce trebuie să prevadă un contract de închiriere...
Garsonieră sau apartament, ce merge mai bine la studenți; Cât de rentabilă mai e piața închirierilor...