Impozitul pe venituri din chirii în 2026

Cât e impozitul și la ce praguri se plătesc asigurările de sănătate; Înregistrarea contractului de chirie la ANAF; Reguli noi la închirierile pe termen scurt; Mitul casei de marcat: e obligatorie sau nu? Exemple de calcul;

Finalul de an ne aduce întotdeauna vești bune de la Fisc. Cea de anul ăsta este că impozitarea veniturilor din chirii pe termen lung nu se schimbă fundamental, cum s-a întâmplat în anii trecuți. Cu excepția veniturilor din închirierile pe termen scurt, unde s-a umblat destul de serios.

În articolul de față vom încerca să lămurim următoarele aspecte ale fiscalizării veniturilor din chirii, astfel încât să nu vă treziți cu portăreii la ușă sau cu conturile blocate, pentru cine știe ce omisiune de raportare:

1. Impozitul pe veniturile din chirii pe termen lung și cum se calculează el;

2. Plafoanele anuale la care se calculează și plătesc asigurările de sănătate (CASS) la veniturile din chirii;

3. Cine și când plătește impozitul pe venitul din chirii/  Cine și cum depune declarația unică la ANAF;

4. Ce reguli se aplică pentru apartamentele închiriate în scop turistic.

Înainte de toate, să definim subiectul. Veniturile din cedarea folosinței bunurilor (așa cum se numesc ele în Codul fiscal) sunt venituri în bani şi/sau în natură, din:

• închirieri şi subînchirieri de bunuri mobile şi imobile;
• arendarea bunurilor agricole;
• închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală (de exemplu pe platforme gen Airbnb sau Booking).

Aceste venituri sunt reglementate de articolele 83-90 din Codul fiscal.

Până la 1 ianuarie 2026 ele se impozitau diferit, în funcție de modul în care erau obținute. Din 2026 se face o oarecare unificare a metodelor de impozitare, deși tot rămân unele diferențe.

1. Impozitul pe veniturile din chirii pe termen lung și cum se calculează el

Impozitul pe veniturile obținute din chiriile pe termen lung (altele decât închirierea în scop turistic) se calculează în general prin aplicarea unei cote de 10% pe venitul obținut din acele chirii, dar nu înainte de a scădea o cotă forfetară de 20% din ele. Concret, impozitul se aplică deci numai la 80% din venitul brut, căci cu cota forfetară face statul cinste. Aici situația rămâne neschimbată în 2026, ca și în 2025.

Atenție! Venitul brut reprezintă venitul obținut din închirierea bunului plus cheltuielile care cad în sarcina proprietarului, dacă sunt efectuate de chiriaș (adică dacă s-a spart o țeavă și reparația a plătit-o chiriașul, acea sumă se adună în contul venitului din chirie, care va trebui impozitată). Cu condiția ca în termen de 30 de zile de la finalizarea investițiilor, chiriașul să comunice proprietarului, iar acesta la rândul lui să declare suma la ANAF.

Cum se raportează venitul în valută - Dacă chiria reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, venitul brut anual se determină pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pieței valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.

Dacă încasați chiria în valută, dar în contractul înregistrat la ANAF este trecută în lei, veți calcula și plăti impozitul în lei.

2. Plafoanele anuale la care se calculează și plătesc asigurările de sănătate (CASS) la veniturile din chirii;

 Pentru că bugetul asigurărilor de sănătate este veșnic în deficit, s-a stabilit deja de mai mulți ani că și veniturile din chirii trebuie taxate cu CASS, chit că respectivii proprietari care le obțin mai au și alte surse de venit, de exemplu salarii sau venituri din activități independente sau de drepturi de autor, pentru care de asemenea plătesc CASS. Sunt asigurați și supraasigurați la sănătate, cum ar veni.

Spre desebire de salarii, unde CASS reprezintă 10% din întregul venit net, la veniturile din chirii, CASS de 10% se calculează și plătește raportat nu la venitul total, ci la niște plafoane fixe, formate din 6-12-24 de salarii minime brute pe economie. Așadar, în acest caz trebuie să fiți cu ochii pe valoarea salariului minim brut pe economie, ca să știți cât aveți de plătit.

De exemplu în anul 2025 salariu minim brut pe țară a fost de 4.050 de lei, și această valoare va fi avută în vedere în 2026, la raportarea veniturilor obținute în 2025.

Pentru veniturile obținute începând cu ianuarie 2026 se va ține cont, momentan, tot de aceeași valoare a salariului minim, de 4.050 de lei, până la data la care Guvernul îl va mări oficial. Momentan (decembrie 2025) avem doar anunțul că în coaliția de guvernare s-a decis ca salariul minim brut să crească din iulie 2026 la 4.325 de lei. Dar vom trăi și vom vedea până atunci.

Așadar, până la 25 mai 2026, când vă veți depune declarația unică de venit pentru veniturile din 2025, trebuie să aveți în vedere salariul minim brut de 4.050 de lei la calcularea CASS.

Exemplu de calcul pentru asigurări de sănătate (CASS):

-   Dacă venitul anual obținut din chirii nu depășește plafonul de 6 salarii minime brute pe țară, atunci proprietarul NU plătește asigurări de sănătate pentru acele venituri.

-   Dacă venitul obținut din chirii este cuprins între 6 si 12 salarii minime pe economie, proprietarul plătește CASS la plafonul de 6 salarii minime, adica 10% X 4.050 lei X 6 luni = 2.430 lei.

-   Dacă venitul obținut din chirii este cuprins între 12 și 24 de salarii minime, proprietarul plătește CASS la plafonul de 12 salarii minime, adică 10% X 4.050 lei X 12 luni = 4.860 lei.

-   Dacă venitul obținut din chirii depășește 24 de salarii minime, proprietarul plătește CASS la plafonul de 24 de salarii minime, adică 10% X 4.050 lei X 24 luni = 9.720 lei.

De asemenea, pentru veniturile obținute din derularea unui număr maxim de șapte contracte de închiriere NU se datorează nici contribuția de asigurări sociale (CAS), adică pensia. 

Exemplu de calcul pentru venitul obținut din chirii în 2026*

*Impozitul pentru veniturile din 2026 se calculează și plătește până la 25 mai 2027

Pentru exemplificare folosim un curs Euro de 5 Lei și salariul minim brut de 4.050 de Lei, valabil și la 1 ianuarie 2026:

• Venit brut din chirii încasat în 2025: 500 Euro/lună x 12 luni = 6.000 Euro (30.000 Lei)
• Din care scădem cota forfetară (20%): 6.000 Euro – 1.200 Euro = 4.800 Euro (24.000 Lei)
• La suma rămasă calculăm și scădem impozitul pe venitul din chirii plătit anual la ANAF (10%): 4.800 Euro - 480 Euro (2.400 Lei) = 4.320 Euro (21.600 Lei)
• În acest caz nu se plătește CASS, întrucât venitul net de 24.000 de lei, rămas după scăderea cotei forfetare, este sub plafonul de 6 salarii minime pe economie, deci nu se datorează și CASS.
• Venitul „în mână”, după plata dărilor, rămâne: 30.000 Lei – 2.400 Lei (impozit) = 27.600 Lei

Atenție! Dacă guvernul chiar se ține de cuvât și majorează salariul minim brut de la 1 iulie, se vor ajusta corespunzător sumele la calculul CASS, pentru jumătatea de an în care salariul minim va fi mai mare. Nici în acest caz la un astfel de câștig precum cel din exemplu nu se va datora CASS.

3. Cine și când plătește impozitul pe venitul din chirii / Cine și cum depune declarația unică la ANAF

Răspunsul simplu ar fi că proprietarul declară și plătește, dar fiscalitatea nu e simplă niciodată. Așa că iată cum au complicat-o guvernanții, încă de acum un an.

Dacă chiriașul este o persoană fizică, proprietarul este obligat să achite impozitul pe venit, și o poate face anual, până la data de 25 mai a anului următor obținerii venitului, prin completarea declarației unice privind venitul total.

Începând din 2025, ANAF a decis să renunțe la declarația unică estimativă, depusă odată cu înregistrarea contractului de închiriere – pe care probabil oricum n-o depuneau mulți - așa că acum rămâne ca toți proprietarii, indiferent dacă încasează chirii în lei, valută, în regim hotelier sau pe termen lung, să depună Declarația Unică până la data de 25 mai a anului următor obținerii venitului.

Dacă chiriașul este persoană jurică se schimbă lucrurile radical. Proprietarul persoană fizică, care închiriază unei firme, unui ONG sau altei entități care are obligația de a conduce evidență contabilă, nu trebuie să-și mai bată capul cu plata impozitului, căci el cade în sarcina chiriașului.

Concret, în acest caz chiriașii sunt obligați să rețină impozitul lunar din chirie și să-l vireze la stat, pentru proprietar. Conform articolului 84 indice 1 din Codul fiscal modificat, chiriașul persoană juridică va calcula impozitul de 10% din venitul proprietarului, rămas după scăderea cotei forfetare de 20%, și va vira lunar acest impozit la bugetul de stat, până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reținut, iar proprietarului îi va achita doar chiria minus acest impozit.

În sarcina proprietarului va rămâne totuși completarea declarației unice de venit, anual până la data de 25 mai a anului următor obținerii veniturilor, și plata asigurărilor de sănătate, calculate la valoarea venitului anual.

Atenție! În toate cazurile de închirieri pe termen lung, indiferent dacă chiriașul e persoană fizică sau juridică, proprietarul are obligația să înregistreze la ANAF contractul de închiriere, în maximum 30 de zile de la încheierea acestuia.

Descarcă modelul de formular ANAF pentru declararea contractelor de închiriere.

Declararea la ANAF are și o parte utilă. Contractele de cedare a folosinței bunurilor înregistrate la Fisc devin titluri executorii. Adică în principiu puteți să evacuați chiriașul neplatnic mai ușor decât dacă ați închiriat la negru.

Acte necesare pentru înregistrarea la ANAF:

• Cererea de înregistrare a contractelor de închiriere și
• O copie a contractului, se depun la registratura ANAF sau online, se încarcă în Spațiul Virtual Privat (SPV).

Agenția ANAF competentă este, după caz:

a) cea pe raza căreia proprietarul este înregistrat ca plătitor de impozite și taxe;

b) cea pe raza căreia proprietarul are domiciliul fiscal;

c) cea pe raza căreia se află casa închiriată - în cazul persoanelor fizice nerezidente în România.

Înregistrarea nu ar trebui să dureze mai mult de 5 zile de la data depunerii cererii.       

4. Ce reguli se aplică pentru apartamentele închiriate în scop turistic (maxim 30 de zile fără întrerupere)

Aici lucrurile diferă fundamental față de modul de impozitare din anii trecuți, când pentru închirierea unui număr de maxim 5 camere în scop turistic impozitarea se făcea la o normă de venit stabilită anual de Ministerul Finanțelor.

De exemplu în 2025 pentru București, norma de venit era de 11.000 de lei/an/cameră. Indiferent ce venit ai fi obținut din închirierea pe termen scurt a acelei camere, plăteai un impozit anual de 1.100 de lei (10% din 11.000 de lei) și erai scutit de CASS pentru că nu atingeai plafonul de 6 salarii minime pe economie.

Ce se schimbă din 2026:

• Pentru închirierea a 1-7 camere inclusiv, se elimină norma de venit, impozitul va fi de 10% din venitul net (adică brutul minus o cotă forfetară de 30%) - deci 10% din 70% din venit;
• La aceste venituri se introduce și CASS, calculat la pragurile amintite mai sus: 6-12-24 de salarii minime brute pe economie;
• Veniturile din închirierea pe termen scurt a unui număr de peste 7 camere situate în locuințe proprietate personală, intră în categoria veniturilor din activități independente și se impozitează de asemenea prin aplicarea cotei de 10% la venitul net (brutul minus cota forfetară de 30%). În acest caz baza anuală de calcul a CASS se face prin cumularea venitului net anual realizat, dar care nu poate fi mai mare decât cea corespunzătoare unei baze anuale de calcul egale cu nivelul de 72 de salarii minime brute pe țară (în cazul salariului de 4.050 de lei ar fi maximum 291.600 lei baza anuală de calcul). Deci CASS se plătește la plafonul de maximum 72 de salarii minime pe economie, dacă veniturile nete sunt mai mari decât acest plafon;

Pentru evitarea confuziilor, veniturile obținute în 2025, adică cele pe care le veți declara la ANAF până la 25 mai 2026, veniturile din închirierea în scop turistic (prin intermedierea platformelor de tip Airbnb, Booking sau direct, pentru perioade nu mai mari de 30 de zile neîntrerupte) se vor impozita tot după regulile din 2025, adică la norma de venit. Vezi aici cum se impozitează veniturile din 2025.

Doar veniturile obținute începând cu 1 ianuarie 2026, care se vor raporta până la 25 mai 2027, se vor impozita conform noilor reguli, adică cu 10% din venitul net, plus CASS.

Exemplu de calculare a impozitul pentru veniturile obținute în 2026* din închirierea a 1-7 camere în regim hotelier

*Impozitul pentru veniturile din 2026 se calculează și plătește până la 25 mai 2027

Pentru exemplificare folosim un curs Euro de 5 Lei și salariul minim brut de 4.050 de Lei, valabil și la 1 ianuarie 2026:

• Venit brut din chirii încasat în 2025: 1.000 Euro/lună x 12 luni = 12.000 Euro (60.000 Lei)
• Din care scădem cota forfetară (30%): 12.000 Euro – 3.600 Euro = 8.400 Euro (42.000 Lei)
• La suma rămasă calculăm și scădem impozitul pe venitul din chirii plătit anual la ANAF (10%): 8.400 Euro - 840 Euro (4.200 Lei) = 7.560 Euro (37.800 Lei)
• Scădem și contribuția CASS (care se plătește la plafonul de 6 salarii minime, pentru că venitul de 42.000 de lei este între 6 și 12 salarii minime, deci CASS se plătește la pragul de jos, de 6 salarii) (10% = 2.430 Lei)
• Venitul „în mână”, după plata dărilor, rămâne: 60.000 Lei – 4.200 Lei (impozit) – 2.430 Lei (CASS) = 53.370 Lei

În situația în care proprietarul are mai mult de 7 camere/case pe care le închiriază în scop turistic, impozitul anual se calculează pe baza declaraţiei unice, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net rezultat din scăderea cotei forfetare de 30% din venitul brut cumulat, și se plătește integral până la data de 25 mai a anului fiscal următor celui de realizare a venitului. De asemenea, cota de CASS se calculează pe mai multe paliere, până la limita de 72 de salarii minime pe economie.

Nu trebuie pierdut din vedere că în sarcina proprietarilor mai cad și alte cheltuieli colaterale, cum ar fi impozitul pentru locuință, care tocmai s-a mărit substanțial din 2026 (vezi aici cât sunt noile impozite pe proprietate din 2026) sau asigurarea locuinței (obligatorie și/sau facultativă), plus alte reparații și întrețineri, necesare la orice casă.

Mitul casei de marcat

În cazul în care proprietarii care închiriază în scop turistic încasează banii cash sau cu card au obligația să aibă și casă de marcat. Aceasta era situația și înainte de modificările aduse Codului fiscal și rămân în continuare valabile.

Dacă închirierea pe termen scurt se face strict cu plata prin virament bancar, cum e cazul închirierilor intermediate de platformele online, casa de marcat NU este obligatorie pentru proprietari.

Oricum, închirierea în regim hotelier necesită și o clasificare a locației, din partea Ministerului Turismului (vezi aici cum se face) și indiferent dacă aveți sau nu clasificarea (care oricum e obligatorie) dacă aveți apartamente listate pe Airbnb sau Booking, să știți că aceste platforme raportează deja de câțiva ani la ANAF câștigurile pe care vi le virează în cont, așa că e mai bine să le declarați și voi și să plătiți impozit pentru ele, că Fiscul deja face controale pe această temă.