Cum pot străinii să cumpere proprietăți în România

Acte și demersuri legale; Obținerea NIF de la ANAF, cum se face și cât durează; Diferențe între cetățenii UE sau SEE și restul străinilor

Cetățenii străini pot cumpăra clădiri (apartamente, case, hale de producție etc) în România în aceleași condiții ca și cetățenii români. Procedurile birocratice sunt similare și îi privesc mai cu seamă pe vânzători. Când vine vorba de terenuri, însă, și în special de cele agricole, lucrurile se nuanțează.

Cetățenii statelor membre UE și SEE (adică Islanda, Lichtenstein și Norvegia) pot cumpăra și deține terenuri în România ca urmare a aderării României la Uniunea Europeană, în aceleași condiții ca cetățenii români. Liberalizarea vânzării de terenuri intravilane către cetățeni UE s-a făcut în 2012, iar a celor extravilane din 2014.

Cetățenii altor state decât cele din UE și SEE pot deține dreptul de proprietate asupra terenurilor din România doar dacă statul din care vin a încheiat un acord de reciprocitate cu statul român. Dacă nu există un astfel de acord, atunci respectivii cetățeni străini vor putea deține dreptul de proprietate numai asupra clădirilor, având doar un drept de superficie/folosință asupra terenului aferent clădirilor.

Există totuși și o altă portiță pentru ca cetățenii statelor care nu au încheiat convenții cu România, cu privire la dreptul de a deține proprietatea asupra terenurilor, să poată cumpăra și deține terenuri în România. Iar această portiță este înființarea unei firme, în România. În baza faptului că respectiva societate comercială va fi românească, ea va putea să dețină și terenuri în proprietate/patrimoniu. În acest fel proprietarul terenului nu va fi cetățeanul străin, ci firma românească înființată de acesta.

Ce acte sunt necesare la vânzarea-cumpărarea unei proprietăți de către un străin

Actele necesare la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare sunt aceleași indiferent dacă în acest proces sunt implicați și cetățeni străini sau numai români. Există o singură excepție, aceea că cetățenii străini vor avea nevoie să obțină un număr de identificare fiscală (NIF), aceasta fiind singura modalitatea pentru identificarea lor fiscală.

Actele necesare vor fi următoarele:

- actele de identitate ale vânzătorului și cumpărătorului. Cetățeanul străin dintr-un stat UE sau SEE se va legitima în fața notarului cu pașaportul, iar cetăţeanul străin din alte state decât UE sau SEE va avea pe pașaport și viza de intrare pe teritoriul României;

- actul de proprietate pentru imobilul care se vinde-cumpără;

- certificatul fiscal eliberat de administraţiile financiare locale și centrale, din care să rezulte că proprietarul nu are datorii la stat sau la impozitele locale;

- numărul de identificare fiscală (NIF) al cetățeanului străin;

- documentaţia cadastrală a proprietății vândute-cumpărate (fişa şi planul de amplasament, releveul), întocmită de un expert cadastral autorizat;

- extrasul de carte funciară (acesta se obţine de regulă de către notar pentru că are valabilitate scurtă);

- pentru clădiri se mai cere și certificatul de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat și asigurarea obligatorie PAD;

- pentru apartamente, adeverinţă de la asociaţia de proprietari sau locatari care atestă că proprietarul e la zi cu plata întreținerii și a altor cheltuieli comune;

- ultima factură și chitanță care arată plata la zi a utilităţilor aferente imobilului.

Ce e NIF și cum se obține de la ANAF

Numărul de Identificare Fiscală (NIF) este necesar persoanelor fizice nerezidente în România, care nu dețin un CNP românesc, dar care datorează taxe și contribuții statului român. Aceste persoane fizice trebuie să se înregistreze fiscal la ANAF pentru obținerea acestui NIF.

Legislația e un pic ambiguă în privința momentului în care cetățeanul străin este obligat să se înregistreze fiscal și să obțină NIF, de aceea unii notari cer ca cetățeanul străin să aibă NIF încă de când cumpără o proprietate, în timp ce alții susțin că străinii nu au nevoie de NIF decât la vânzarea proprietății.

Ce e cert, însă, este că chiar dacă nu au NIF la momentul achiziției unei proprietăți, ei tot vor avea nevoie de acest număr de indetificare pe perioada deținerii imobiulului, când vor trebui să achite taxele și impozitele aferente pentru el.

Conform articolului 82 alin. (1) litera e) din Legea nr. 207/2015 (Codul de procedură fiscală), orice persoană sau entitate care este subiect într-un raport juridic fiscal se înregistrează fiscal primind un cod de identificare fiscală, acesta fiind, pentru persoanele fizice care nu deţin cod numeric personal, numărul de identificare fiscală atribuit de organul fiscal.

Desigur, cetățeanul străin își poate plăti impozitul și taxele și prin împuternicirea unui cetățean român, caz în care nu are nevoie de NIF… o vreme.

NIF este eliberat de ANAF, în termen de 30 de zile de la completarea și depunerea formularului D 030. În teorie acesta se poate completa online, dar numai de către cei care au cont în Spațiul Virtual Privat. Cetățeanul străin care îl completează îl poate trimite prin poștă, cu confirmare de primire, sau îl poate depunde direct la un sediu ANAF din localitatea în care a achiziționat sau dorește să achiziționeze o proprietate. Un exemplar al D 030 se depune la ANAF și unul rămâne în posesia celui care l-a completat.

Ulterior, cetăţeanul străin care dobândeşte un imobil în România şi căruia i s-a atribuit numărul de identificare fiscal, potrivit articolului 82 alin. (1) lit. e) din Codul de procedură fiscală, va declara respectivul imobil la direcţia de impozite şi taxe locale în localitatea în care se află imobilul dobândit, utilizând acel număr de identificare fiscală.

NIF îi va fi de folos cetățeanului străin și pentru deschiderea unui cont la o bancă din România.