Case modulare - mituri și realități
Ce ar trebui să știi despre construcția unei case, modulare sau nu, dar niciun constructor nu-ți va spune de la început; Realități și teorii, costuri ascunse, avantaje și dezavantaje
Așadar, visezi că ai o „casă pe pământ”. Tu și mulți alții. De aceea, la o simplă căutare pe google, „case modulare”, vei găsi mii de site-uri care ridică în slăvi acest „nou” tip de casă, chipurile ușor de construit, rapid și ieftin. Practic visul oricărui om fără (prea mulți) bani. Că dacă aveai bani nu stăteai să citești pe Internet, ci plăteai niște meșteri să-ți facă treaba.
Așadar, am stabilit că nu ai bani (prea mulți), dar ai dorințe. E firesc, că doar ești viu. Îți spui că tu nu ești ca românii ăia disperați după betoane, dimpotrivă, îți dorești ceva mic, ușor, suplu, prietenos cu natura și relativ ieftin. Că nu ai bani și dacă ai avea nu i-ai zidi într-un mausoleu, pe care oricum nu-l iei după tine pe lumea cealaltă. Vrei doar să trăiești mai în mijlocul naturii, dar cu toate beneficiile civilizației (apă, curent) pe terenul ăla moștenit sau pe care ți l-ai luat de curând, într-un sat departe de lumea dezlănțuită.
Și ai tot auzit că vorbește lumea de tiny house, de case modulare, de case mici, care nu sunt „așa de scumpe” și sunt și „ușor de făcut”. Foarte bine. Hai să vedem care e realitatea.
Ce este o casă modulară
Termenul „modular” la construcții nu e nou, se pare că datează din anii 30, dar mai noi sunt tehnologiile de fabricație. Casa modulară poate fi pe structură din lemn sau metal, dar chiar și din anumite tipuri de betoane. În fond, blocurile comuniste se făceau din prefabricate, adică pereții veneau pe șantier gata fabricați. În principiu o casă modulară este una proiectată și construită într-o „fabrică”, apoi demontată și adusă pe bucăți (module) pe terenul unde urmează să fie amplasată final, unde se reasamblează ca un joc de lego.
Exact acest mediu controlat de fabricație o face teoretic mai ieftină și mai rapid de realizat. Adică piesele componente sunt făcute aproape industrial, de echipe specializate, care lucrează după un program neinfluențat de starea vremii, așa cum se întâmplă pe un șantier traditional.
Vei întâlni mai mulți termeni care definesc acest tip de case modulare/prefabricate:
- Casele modulare sunt create așadar din bucăți și apoi transportate la locul de amplasare pentru construcție și instalare. Dimensiunile lor variază, dar componentele sunt întotdeauna de maxim 2,4-3m, adică lățimea drumului pe care vor fi transportate până la amplasamentul final;
- Casele prefabricate sunt construite pe grinzi de oțel și sunt transportate în secțiuni complete la locul de amplasare, unde sunt asamblate. Roțile, cârligul și osiile pe care au fost transportate se îndepărtează la fața locului atunci când locuința este așezată pe o fundație permanentă. În categoria asta intră și casele construite din containere, dar nu numai;
- Casele mobile sunt construite pe roți și pot fi trase de un vehicul acolo unde se dorește amplasarea lor. În aceeași categorie mai sunt încluse și casele mici – adică tiny houses. Ele au dimensiunile finite neapărat adaptabile lățimii drumului pe care trebuie să se încadreze până la destinație. Fiind pe roți, deci oricând le poți lua și duce în altă parte, ele au avantajul că nu necesită autorizație de construcție;
De altfel în ultima vreme au apărut astfel de modele de case mici, gata făcute, mobilate, expuse prin locuri publice, iar unii producători au chiar show-room-uri cu mai multe modele care pot fi vizitate.
Avantajele caselor modulare:
- Durata de execuție e mai mică – în teorie, casa este produsă în fabrică într-o lună de zile, în medie, în funcție de gradul de complexitate și de cât de multe comenzi are firma respectivă, apoi este transportată pe terenul clientului unde construcția efectivă poate dura încă o lună sau mai puțin – depinde tot de dimensiuni, dar nu numai. De reținut, totuși, că asta înseamnă doar asamblarea pereților, a acoperișului, nu include și finisările interioare sau instalațiile, decât dacă plătiți suplimentar, iar de regulă asta dublează prețul inițial. De asemenea, clientul trebuie să se preocupe înainte să-i facă fundația. Majoritatea firmelor care vând case modulare nu includ și fundația în preț/execuție;
- Prețul ceva mai mic decât al caselor tradiționale – asta e tot în teorie, căci prețurile de regulă se referă strict la o carcasă, ceea ce poate fi înșelător dacă nu iei în calcul costurile adiționale – de proiectare, autorizare, transport, montaj, fundație, instalații, amenajări, racorduri la rețele, care în total pot să rotunjească suma ba chiar să dubleze prețul initial al casei. Dar în teorie, faptul că o cumperi „la pachet” și o echipă vine și ți-o montează într-un timp scurt, pentru suma stabilită prin contract, te scutește în general de bătaia de cap numită șantier, cu toate întârzierile și adaosurile neprevăzute;
- Standardizarea – este de departe cel mai mare atu al acestui tip de casă, pentru că fiind deja fabricate într-un mediu controlat, nu există riscul ca la montaj să afli că mai e nevoie de ceva ce nu fusese prevăzut, deci mai întârziem o săptămână, care se face o lună, care costă în plus… etc;
-
Se poate construi indiferent de anotimp – asta e tot în teorie, căci ea se poate face într-adevăr în fabrică în orice anotimp, dar amplasarea și montarea propriu zisă pe teren tot va fi influențată de vreme, inevitabil, căci casa va fi afară, nu într-o hală. De aceea e bine să antamați din timp echipa care urmează să facă montajul pentru că, evident, doar în anotimpurile fără ploi/zăpadă se pot construi case.
Anunturi sugerate
Dezavantajele caselor modulare:
- Modelul standard – din punct de vedere arhitectural, la o casă modulară nu se poate face chiar orice visează desenatorul pe planșă, pentru că atunci nu mai e casă strandardizată, vândută în x exemplare, ci va fi o casă originală, proiectată special pentru tine de un arhitect, un inginer structurist, executată de o echipă dedicată. Firește că dacă vrei un model anume pe care-l visezi poți să negociezi asta cu firma producătoare de case modulare, dar atunci și prețul va fi influențat, căci îți vor face casa pe comandă, nu îți vând ceva ce au deja fabricat;
- Flexibilitate redusă - dimensiunile camerelor sunt raportate la dimensiunile componentelor prefabricate. De asemenea, dimensiunile sunt multipli de 2,4-3m, cât este lățimea acceptată pentru transportul auto până la proprietate. De exemplu casele din containere nu pot avea deschideri mai mari în interior decât permit structurile containerelor. În plus, odată fabricată, casa nu poate fi modificată la fața locului dacă proprietarului i se năzare că ar da mai bine un perete în minus sau o fereastră mai largă. Cum s-a proiectat și executat în fabrică, așa rămâne și pe teren;
- Dificil de amplasat pe un teren greu accesibil – Pentru că transportul componentelor poate fi uneori agabaritic, e nevoie ca drumurile până la teren să fie suficient de accesibile, iar odată ajunși acolo, dacă terenul este în pantă, de exemplu, montajul propriu zis devine greoi, necesită utilaje de gabarit mare, a căror închiriere costă cât nu face casa. E eficient să faci asta dacă ai un teren izolat într-o zonă care se pretează la turism și vrei să amplasezi acolo mai multe tiny houses pentru cazarea turiștilor. Atunci plătești utilajele și nu te uiți la bani, dar asta deja se cheamă investiție din care visezi să scoți un profit;
Așadar, teoria sună bine, să vedem ce se întâmplă în practică.
Opt pași esențiali în construcția unei case
În practică, există zeci de site-uri care te ademenesc cu fotografii frumoase, cu case care uneori nici nu sunt făcute de respectivele firme, cu prețuri minimale care te fac să crezi că dacă plătești „doar atât” te poți muta imediat în casele alea, odată asamblate. „Tu doar îți aduci bagajele!”… Nu este așa. Iată câteva sfaturi de om care a construit o casă modulară, dar până să ajungă complet din întâmplare la firma cu care a făcut-o a trecut prin multe altele și a învățat câte ceva:
- Stabilește nevoia – ce fel de casă vrei, una de ocazie, în care să te duci când și când pe terenul tău sau vrei o casă în care să stai permanent? În varianta 1, ar fi suficientă și o rulotă, nu ai nevoie de casă, sau poți cumpăra un kit de casă din lemn de 1.000 de euro, pe care ți-o aduce producătorul la poartă (sunt multe astfel de firme mai ales prin Transilvania) și o asamblezi singur sau cu câțiva prieteni, într-un week-end, ca activitate recreațională. În varianta 2 e nevoie de o investiție serioasă, chiar dacă îți dorești un tiny house. Dar într-un tiny house e cam greu să stai permanent, deci gândește bine înainte;
- Documentează-te – sunt câteva surse și în România (de exemplu inginerul Șoflete), dar există mult mai multe site-uri străine, canale de youtube și tot felul de surse de informare despre ce presupune construcția unei case, pe care ar fi bine să le studiezi înainte de a porni la drum. Vei dobândi un bagaj minimal de termeni și înțelegere ca să nu te facă din vorbe orice fată de la marketing care are target de vânzări. Sigur că e greu să înțelegi toate astea, dar ar trebui măcar să încerci, că e vorba să cumperi o casă, nu o pereche de pantofi;
- Caută oferte și compară-le între ele – pune într-un tabel toate ofertele care ți-au făcut cu ochiul și vezi exact ce oferă fiecare de banii ceruți. Alege-o pe cea care îți oferă cele mai multe informații și detalii, nu neapărat pe cea care susține că îți oferă mai mult pentru bani mai puțini. Nu strică să cauți cu google images pozele de pe site-ul firmei. S-ar putea să ai surpriza să constați că acele case apar și pe alte site-uri. Dacă se întâmplă așa NU bate palma cu ei, pentru că sunt doar niște băieți deștepți care vând idei de case furate de la alții, și sigur o să te fure și pe tine;
- Încearcă să vezi cu ochii tăi măcar o casă făcută de firma pe care ai ales-o, vorbește cu un client ca să te asiguri că firma e serioasă, vizitează-le fabrica, chiar dacă e în capătul celălalt al țării – un drum lung poate să te scutească de o țeapă de proporții;
- Studiază concret tot ce presupune amplasarea casei pe teren: avize, costuri de racordare, pe ce fel de oameni te poți baza în zonă cu utilaje de ridicat, cărat, săpat, pentru că astea vor fi vitale la orice construcție și de regulă costă și mai mult dacă trebuie aduse de departe;
- Încheie un contract detaliat cu producătorul casei – în care să prevezi tot ce vei primi pentru banii dați ca să știi și tot ce mai ai nevoie după aia, ca să devină o casă funcțională. De exemplu e bine să fie scris termenul de livrare, termenul de finalizare, penalitățile în caz de nerespectare a termenelor, dacă muncitorii care vin să monteze casa trebuie cazați, hrăniți, dacă transportul costă, cine-l plătește, ce se întâmplă dacă se strică ceva pe drum sau la fața locului, cine plătește etc. Și bineînțeles, termenul de garanție. Oricât vei fi de prevăzător, cheltuielile oricum îți vor exploda în față când nu te aștepți, dar măcar să nu fie bombă nucleară;
- Citește manualele – înainte de fiecare operațiune de montaj, i-ați timp și citește manualele producătorilor. De exemplu casa va avea nevoie de o fosă septică, dacă în zona în care o amplasezi nu există canalizare. Asta presupune să cercetezi piața și să alegi o fosă septică pe care s-o comanzi și niște băieți să ți-o îngroape în curte, dacă se poate nu prea aproape de casă. E bine să știi teoria în diverse situații, pentru că un obicei aproape universal al meșterului român este să nu respecte regulile, ci să facă lucrurile așa cum știe el, căci „așa se face” bate orice manual. Iar asta iese prost în foarte multe cazuri și ghici cine plătește?!
-
Ia-ți concediu și stai cu ochii în patru – cât timp se montează casa sau se execută orice fel de lucrări de amenajare e bine să fii prezent, să pui întrebări și să sancționezi pe loc orice ți se pare că nu se face bine sau se fușerește. Sunt banii tăi, tu vei trăi în casa aia, ești singurul direct interest ca totul să se facă cât mai bine. Legea spune că la orice construcție e nevoie de un diriginte de șantier, dar în practică rolul acestuia e doar să semneze ca primarul în diferite faze ale construcției. Deci baza e la tine sau la o persoană de încredere pe care s-o desemnezi să stea în locul tău să urmărească lucrările. Asta nu te va face plăcut în ochii „meșterilor”, dar te va scuti de neplăceri după ce te muți;
Anunturi sugerate
Construcția unei case este o operațiune costisitoare și consumatoare de nervi chiar și atunci când casa „e ieftină” și se face „rapid”.
Prețuri orientative pentru case modulare
Ofertele au explodat în ultimii ani și pe piața românească, așa că ai de unde alege. Firește că toate te atrag cu prețurile minimale începând „de la x…”, la care trebuie să adaugi TVA, transport, montaj, instalații, finisări, plus fundația și restul amenajărilor. În general, dacă la o casă construită clasic ți se spune să adaugi la bugetul stabilit un 30% pentru situații neprevăzute, la o casă modulară poți lejer să înmulțești cu doi prețul de bază cerut de producător, ca să te apropii cât de cât de varianta „la cheie”.
Prețuri case modulare pe structură metalică
Un model de case realizate pe structură metalică, cu pereți din panouri izolante, pereți despărțitori, uși și ferestre, instalații electrice incluse, prețurile pornesc de la 17.000 de euro fără TVA, o căsuță de 18mp, doar carcasa, și ajunge la 51.000 de euro fără TVA o căsuță de 72 de mp (6mx12m). Nomad Container
Prețuri case din container
Ofertele de case făcute din containere sunt ceva mai ieftine: pornesc de la 2.890 de euro fără TVA, un container de 2,4mx4m și ajung la 17.000 de euro fără TVA o construcție modulară din mai multe containere, dispuse în diverse forme, de 54 de mp. Variantele sunt livrate cu pereți și tâmplărie termopan, instalații electrice și sanitare – așa susține producătorul. Case din containere
Prețuri case pe structură metalică ușoară
Casele pe structură metalică ușoară, din profile de aliminiu prefabricate și montate, pornesc de la 8.927 euro structura și 28.937 de euro finisat, o casă de 61 de mp construiți, și ajunge la 70.260 de euro o casă finisată de 149 mp construiți. În aceste prețuri intră și proiectarea, pereții exteriori, acoperișul, compartimentarea interioară, tâmplăria, instalațiile electrice și sanitare. Case structură ușoară
Prețuri case modulare din lemn
Case modulare pe structură din lemn sau din panouri SIP – adică niște plăci de OSB între care s-a lipit un miez de polistiren extrudat. Acestea au rol structural și prin noile tehnologii au ajuns la un nivel de prefabricare care le oferă o rezistență sporită la factorii de mediu. Există voci care ridică semne de întrebare despre cât de bine rezistă o astfel de casă în timp, dat fiind că dacă se deteriorează un astfel de modul structural practic trebuie să demontezi toată casa, dar omul trebuie să fie optimist. Cei de la Quantum modules au o întreagă expoziție de vizitat în Berceni, unde se pot vedea diversele modele de case, cu prețuri de la 15-20.000 de euro fără TVA în sus. E vorba de prețul basic, adică o carcasă.
Casele pe structură din lemn sunt ceva mai pretențioase, deoarece lemnul necesită un regim mai strict de tratare și control. Deși și metalul ruginește, lemnul este mai predispus la mulți alți dăunători – umezeala, insectele. Producătorii de case din lemn vă vor spune că lemnul lor e tratat cu x soluții, uscat și finisat astfel încât se va comporta aproape ca plasticul. Indiferent cât de bine tratat este, periodic (anual, la doi ani) lemnul care se vede (deci nu structura) va avea nevoie de întreținere și încă un strat de soluție protectoare. Pe sub fațade, toate casele cu structură din lemn au nevoie de folii protectoare pentru ca structura să nu fie atinsă de umiditate sau aburi nici din exterior, nici din interior. Sunt construcții care au nevoie de un grad sporit de atenție, pentru că orice neglijență poate cauza stricăciuni în timp care vor transforma casa într-un morman de lemne putrede. De aceea, mai mult decât la orice altă construcție, la casa din lemn e nevoie de seriozitate și conștiinciozitate în execuție.
Transportul materialelor/casei până la terenul proprietarului nu e inclus în niciuna dintre oferte și costă destul de mult. Depinde de distanță, dar și de dimensiuni. Apoi mai pot apărea costuri de descărcare, dacă elementele sunt voluminoase și necesită utilaje speciale.
Costuri neincluse în prețul unei case modulare:
- Proiectarea & autorizația
În general firmele care produc case modulare se ocupă și de proiectarea lor, pentru că ele vând de fapt niște produse strandardizate. Cele mai multe companii au deja câteva modele prestabilite, cu prețuri diverse, din care clientul poate alege, urmând să modifice modelul pe ici pe colo, în funcție de preferințe. Totuși, proiectul ăsta nu include și fundația casei, care cade în sarcina proprietarului (unii vând casele cu pretenția că pot fi puse pe niște piloni din beton, dar asta e doar o soluție provizorie). Prin urmare vă trebuie un dosar complet pentru autorizare (fundație plus casă), pe care trebuie să-l facă un arhitect cu drept de semnătură, împreună cu un inginer structurist și un inginer de instalații. E o birocrație care depinde mult de locul în care veți amplasa casa. La sate în general merge mai rapid și nu există atâta „exigență” ca la oraș sau în comunitățile mai mari, unde primăriie sunt mai aglomerate și au și personal „de specialitate” la serviciile de urbanism. Fără autorizare nu aveți cum să faceți racordurile la utilități, de exemplu. Desigur, dacă pui un tiny house într-o pădure sau undeva într-o zonă izolată, unde nu există utilități, nu ai nevoie nici de autorizări (dacă deții terenul), dar vei avea nevoie de apă și curent, așa că investițiile în forarea unui puț și panourile fotovoltaice deja ridică investiția. Oricum, dosarul ăsta de autorizare este un cost neinclus în prețul casei și poate să varieze de la 3 euro/mp la… depinde cât de ghinionist ești ?Găsești aici toate etapele birocratice ce trebuie parcurse pentru construirea unei case.
- Fundația
În practică nicio casă nu poate să stea în aer (în afara celor pe roți, dar chiar și alea se sprijină pe ceva solid) deci are nevoie de o fundație. Dacă ți se spune că nu e nevoie de cine știe ce fundație pentru o casă modulară, să fii sigur că e o păcăleală, pentru că indiferent de structura casei (ușoară sau clasică) fundația joacă un rol esential atât în stabilitatea casei (da, suntem țară seismică), dar și în izolarea ei ulterioară, deci în consumul de energie necesar pentru încălzire sau răcire. Nu trebuie să te scumpești taman la fundație, căci de acolo pot apărea tot felul de neplăceri: infiltrații, umezeală, costuri mari de încălzire iarna etc.
Costurile construirii unei fundații diferă pentru că sunt influențate de multe variabile: topografia terenului (dacă e în pantă e mai scump), accesibilitatea lui (dacă e departe de stațiile de betoane costă mai mult aducerea betonierelor, dar și a echipei de muncitori), dimensiunea fundației, durata realizării. E nevoie de vreme bună pentru realizarea fundației, săpăturile, armăturile și turnarea betonului cer anumite condiții meteo. Costurile cu echipa sunt – în zilele noastre – mai mari decât costul cu materialele. De exemplu, o fundație pentru o casă de 70 de mp construiți se învârte în jurul a 10.000 de euro.
- Instalațiile
Deși anumite case modulare pot să vină din construcție cu instalațiile gata trase prin pereții prefabricați, în practică sunt mai des întâlnite situațiile în care instalațiile necesită proiectare și execuție separate. Dacă cu proiectarea s-a rezolvat deja din dosarul de autorizare, execuția e mai complexă și implică și ea costuri suplimentare. Câte feluri de instalații, atâtea echipe: instalațiile electrice necesită o echipă de electricieni autorizați ANRE, plus costurile aferente cu cabluri, prize, întrerupătoare, racordarea la rețeaua publică, utilaje de săpat șanțuri etc.
Instalațiile sanitare și cele de încălzire pot fi făcute de aceeași echipă, care de regulă vă instalează centrala, caloriferele sau încălzirea în pardoseală, dușul, cada, WC-ul etc.
Pentru aceeași casă de 70 de mp de mai sus, instalațiile sanitare+încălzirea în pardoseală (materiale+execuție) au costat în jur de 8.000 de euro, iar instalațiile electrice în jur de 2.500 de euro. Deci încă 10.000 de euro pe lângă fundație.
- Amenajarea interioară
Deși pare ușor, nu e nici asta floare la ureche, pentru că nu e suficient să cumperi niște mobile și câteva tablouri și gata casa. În amenajarea interioară intră și gresia, faianța, parchetul, zugrăvitul. Deja aici cerul este limita, la costuri. Iar cel mai greu va fi, și aici, să găsești meșteri pricepuți și serioși, care să nu te jupoaie de bani. Succes!
Avem carevasăzică etape și costuri destule pe lângă casa propriu-zisă, ceea ce ne arată că de fapt casa modulară e doar o coajă, deși îți e prezentată și vândută adesea cu cuvinte mari: noi ți-o facem, tu doar îți aduci hainele și te muți în ea. Nu e deloc așa. În plus, nu a trecut suficient de mult timp de când sunt exploatate ca să fim siguri cum se comportă în timp, deci îți asumi un risc atunci când cumperi modelul ales și trăiești cu el atât cât te va ține. S-ar putea ca astfel de case să nu fie genul care poate fi lăsat moștenire. Dar am stabilit din start că nu îți dorești betoane, nu? :)
Acum că ai o introducere în acest vast domeniu, pune mâna la treabă, caută, vizitează, întreabă și abia după ce ți se pare că ai înțeles câte ceva, dă cu banul. Nu cumperi o haină, ci o casă modulară pe care vrei s-o păstrezi bună cât mai mult timp, chiar și dacă o vizitezi doar așa, ocazional, în vacanțe.